Was macht ein WEG-Verwalter / Immobilienverwalter?
Im Mittelpunkt steht die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften, bei Mietverwaltungen auch von Mietshäusern einzelner Eigentümer. Ein großer Teil der Arbeit ist kaufmännisch: Hausgeldzahlungen überwachen, Mahnungen versenden, die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan erstellen, Rücklagen verwalten und Betriebskosten auf die Einheiten verteilen. Dazu kommt die Organisation der Eigentümerversammlung: Einladung und Tagesordnung vorbereiten, die Versammlung leiten, Beschlüsse protokollieren und in die Beschlusssammlung eintragen. Anschließend müssen diese Beschlüsse umgesetzt werden, etwa durch das Einholen von Angeboten für eine Dachsanierung, die Beauftragung von Handwerkern und die Abnahme der Arbeiten. Regelmäßige Objektbegehungen, die Betreuung von Hausmeister- und Reinigungsdiensten, Versicherungsschäden und Wartungsverträge gehören ebenso dazu wie ein hoher Anteil an Korrespondenz: Rückfragen von Eigentümern, Beschwerden über Nachbarn, Meldungen über Wasserschäden oder ausgefallene Heizungen. In der Mietverwaltung kommen Vermietung, Wohnungsübergaben und Mieterhöhungen hinzu.
Wie wird man WEG-Verwalter / Immobilienverwalter?
Der übliche Weg führt über die dreijährige duale Ausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann. Viele Verwalter bilden sich danach zum Geprüften Immobilienfachwirt weiter, andere kommen über ein Studium der Immobilienwirtschaft. Seit Ende 2023 haben Wohnungseigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter; das Zertifikat wird durch eine Prüfung vor der IHK erworben, wobei bestimmte Abschlüsse wie Immobilienkaufleute oder Immobilienfachwirte davon befreit sind. Wer gewerblich als Wohnimmobilienverwalter selbstständig arbeitet, braucht zudem eine Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung und muss sich regelmäßig weiterbilden. Quereinsteiger aus kaufmännischen Berufen, der Buchhaltung oder dem Handwerk werden wegen des Personalmangels häufig eingestellt, meist zunächst als Assistenz oder in der Buchhaltung einer Verwaltung.
Was der Beruf verlangt
Der Beruf gilt als belastend. Ein Verwalter betreut oft eine große Zahl von Objekten gleichzeitig, und die Anfragen reißen kaum ab. Eigentümerversammlungen finden häufig abends statt und ballen sich in den Monaten nach der Abrechnung, was in dieser Zeit lange Arbeitstage bedeutet. Fristen für Abrechnungen und Einladungen sind gesetzlich bzw. vertraglich vorgegeben. Hinzu kommen Konflikte: Eigentümer mit gegensätzlichen Interessen, verärgerte Mieter, säumige Zahler, Streit über Sanierungskosten. Wer in diesem Beruf arbeitet, braucht ein belastbares Nervenkostüm, eine klare Gesprächsführung und solide Kenntnisse im Wohnungseigentums- und Mietrecht. Technisches Grundverständnis für Heizung, Dach und Fassade hilft bei Begehungen und Handwerkerangeboten. Bei Havarien wie Rohrbrüchen muss schnell reagiert werden, teils auch außerhalb der Bürozeiten. Die Fluktuation in Hausverwaltungen ist entsprechend hoch.
Aussichten
Die Nachfrage nach Verwaltern ist hoch und dürfte es bleiben. Viele Verwaltungen finden keine Fachkräfte, ältere Inhaber suchen Nachfolger, und durch die Zertifizierungspflicht ist qualifiziertes Personal knapper geworden. Energetische Sanierung, Ladeinfrastruktur für Elektroautos und neue rechtliche Vorgaben machen die Arbeit anspruchsvoller, erhöhen aber auch den Bedarf. Entwicklungswege führen zur Teamleitung, zur Prokura oder Geschäftsführung einer Verwaltung, in die Selbstständigkeit mit eigenem Verwaltungsbestand oder in spezialisierte Bereiche wie Gewerbeimmobilien, Asset Management oder technisches Objektmanagement.