Was macht ein WEG- und Mietverwalter?
Der Beruf hat zwei Schwerpunkte, die oft in einer Person zusammenkommen. In der WEG-Verwaltung betreut der Verwalter Wohnungseigentümergemeinschaften: Er stellt den Wirtschaftsplan auf, erstellt die Jahresabrechnung, bereitet die Eigentümerversammlung vor, leitet sie, schreibt das Protokoll und setzt die Beschlüsse um, etwa eine Dachsanierung oder den Wechsel des Hausmeisterdienstes. Er verwaltet die Gemeinschaftskonten, mahnt rückständiges Hausgeld an und kümmert sich um Versicherungsschäden. In der Mietverwaltung arbeitet er für Vermieter: Mietverträge abschließen, Mieterhöhungen prüfen und begründen, Betriebskostenabrechnungen erstellen, Mängelanzeigen bearbeiten, Wohnungsübergaben und -abnahmen durchführen. Dazu kommen Objektbegehungen, das Einholen und Vergleichen von Angeboten, die Abstimmung mit Handwerkern und Hausmeistern sowie viel Korrespondenz per Telefon und E-Mail. Ein großer Teil der Arbeit findet in branchenüblicher Verwaltungssoftware statt.
Wie wird man WEG- und Mietverwalter?
Der klassische Weg ist die dreijährige Ausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann. Häufig folgt die Weiterbildung zum Immobilienfachwirt (IHK) oder ein Studium der Immobilienwirtschaft. Seit der WEG-Reform haben Eigentümergemeinschaften Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter; die Prüfung legt man bei der IHK ab. Wer selbstständig Wohnimmobilien verwaltet, braucht zusätzlich eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung, eine Berufshaftpflichtversicherung und muss sich regelmäßig weiterbilden. Der Quereinstieg ist verbreitet, vor allem aus kaufmännischen Berufen, der Buchhaltung, der Bauwirtschaft oder dem Handwerk. Viele Verwaltungen bilden Quereinsteiger intern ein und lassen sie die Zertifizierung nachholen.
Was der Beruf verlangt
Der Beruf gilt als belastend. Ein Verwalter betreut oft eine große Zahl von Einheiten, und die Anfragen reißen nicht ab: Wasserschäden, Heizungsausfälle, Streit unter Nachbarn, Beschwerden über Lärm oder Müll. Eigentümer und Mieter erwarten schnelle Reaktionen, auch wenn der Verwalter auf Handwerker angewiesen ist, die knapp sind. Eigentümerversammlungen finden häufig abends statt und konzentrieren sich auf die Monate nach Fertigstellung der Jahresabrechnungen, sodass im Frühjahr und Sommer viele Abendtermine zusammenkommen. Versammlungen können konfliktreich verlaufen; Verhandlungsgeschick und ein ruhiger Umgang mit verärgerten Menschen sind nötig. Rechtliche Kenntnisse im Wohnungseigentums- und Mietrecht sind unverzichtbar, Fehler in Abrechnungen oder Beschlüssen können angefochten werden und haftungsrelevant sein. Die Fluktuation in der Branche ist hoch, viele Wechsel werden mit Arbeitsdichte und Dauererreichbarkeit begründet.
Aussichten
Die Nachfrage nach Verwaltern übersteigt seit Jahren das Angebot. Viele Verwaltungen finden kein Personal, manche nehmen keine neuen Objekte mehr an. Die Zertifizierungspflicht hat den Markt zusätzlich verengt, weil ältere Verwalter ausgeschieden sind. Gute Einstiegschancen haben deshalb auch Quereinsteiger. Entwicklungswege führen zur Teamleitung, zur Leitung einer Niederlassung, in die Spezialisierung auf Gewerbeimmobilien oder technisches Objektmanagement oder in die Selbstständigkeit mit eigener Hausverwaltung. Die Digitalisierung, etwa durch Mieterportale und digitale Belegverarbeitung, verändert die Abläufe, ersetzt aber die Arbeit vor Ort und die Abstimmung mit Menschen nicht.