Was macht ein Immobiliengutachter?
Immobiliengutachter bewerten bebaute und unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Ein Auftrag beginnt meist mit dem Zusammentragen von Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Bauakte, Mietverträge, Teilungserklärung. Danach folgt die Ortsbesichtigung, bei der Bauzustand, Ausstattung, Schäden und Lage geprüft und dokumentiert werden. Im Büro wählen Gutachter das passende Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, also Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, werten Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen aus und berechnen den Wert. Das Gutachten muss für Laien wie für Richter oder Kreditprüfer nachvollziehbar sein. Anlässe sind Kreditvergaben, Erbschaften, Scheidungen, Zwangsversteigerungen, Steuerfragen oder Kauf und Verkauf. Bei Banken geht es häufig um Beleihungswerte, bei Gerichten um Verkehrswerte, die auch vor Gericht erläutert werden müssen.
Wie wird man Immobiliengutachter?
Die Bezeichnung ist gesetzlich nicht geschützt, der Markt verlangt aber nachweisbare Qualifikation. Üblich ist ein Studium der Immobilienwirtschaft, Architektur, des Bauingenieurwesens oder der Geodäsie, alternativ eine kaufmännische Ausbildung etwa zum Immobilienkaufmann mit mehrjähriger Berufspraxis. Darauf folgt eine Weiterbildung in der Wertermittlung bei Akademien, Hochschulen oder Kammern. Wer sich am Markt behaupten will, strebt eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 an, etwa über HypZert oder andere Zertifizierungsstellen, oder die öffentliche Bestellung und Vereidigung durch die IHK. Beides setzt Berufserfahrung, Prüfungen und laufende Fortbildung voraus. Quereinsteiger aus Bauwesen, Maklerbranche oder Kreditabteilungen von Banken sind verbreitet, brauchen aber in der Regel mehrere Jahre, bis sie eigenständig Gutachten verantworten.
Was der Beruf verlangt
Gutachter haften für ihre Ergebnisse, Fehler können teuer werden. Sorgfalt, Kenntnis von Bau- und Mietrecht sowie ein sicheres Gespür für regionale Märkte sind Voraussetzung. Besichtigungen bedeuten Fahrten, teils weite Strecken im ländlichen Raum, Begehungen von Kellern und Dachböden und manchmal unangenehme Situationen, etwa bei Zwangsversteigerungen oder zerstrittenen Erbengemeinschaften, wenn Bewohner den Zutritt verweigern. Gerichte und Banken setzen Fristen, in Phasen hoher Nachfrage stauen sich Aufträge. Viel Zeit geht in Recherche und Schreibarbeit, wer lieber draußen ist, unterschätzt diesen Anteil oft. Selbstständige tragen zusätzlich unternehmerisches Risiko und schwankende Auslastung.
Aussichten
Der Bedarf an qualifizierten Gutachtern ist stabil, weil Banken, Gerichte und Finanzämter auf belastbare Werte angewiesen sind und viele erfahrene Sachverständige in den nächsten Jahren in den Ruhestand gehen. Zertifizierte oder öffentlich bestellte Gutachter sind gefragt. Gleichzeitig verändern automatisierte Bewertungsmodelle die Standardbewertung kleinerer Wohnimmobilien bei Banken. Entwicklungswege führen in die Spezialisierung auf Gewerbe-, Spezial- oder Wohnungsportfolios, in Leitungsfunktionen bei Bewertungsgesellschaften und Gutachterausschüssen oder in die Selbstständigkeit mit eigenem Sachverständigenbüro.